בעתירה בעניין מרכז השלטון המקומי [1], שנדונה בחודש אוגוסט שנה זו, עתרו מרכז השלטון המקומי ועשרות רשויות (כשלעתירתם צורפה עתירת איגוד אדריכלי הנוף), נגד ממשלת ישראל והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה, כנגד תמ"א 38. בין השאר, טענו העותרים כי תמ"א 38 הפכה הלכה למעשה מתכנית לחיזוק מבנים, לתכנית להתחדשות עירונית, ולדרך להוספת יחידות דיור וזכויות בנייה ללא הליך תכנוני מסודר, תוך פגיעה בתכנון האורבני הנכון, וכפועל יוצא מזה תוך פגיעה ברווחת התושבים.
אחת מהטענות שהעלו העותרים, הופנתה נגד הפטור מהיטל ההשבחה, שניתן בשל ההשבחה במקרקעין, הנוצרת מתוספת הזכויות מכוח התמ"א. פטור זה קבוע בסעיף 19 ב(19) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965 [2] (להלן: החוק). לטענת העותרים, כאשר ההשבחה עולה על הוצאות החיזוק, לא קיימת סיבה למתן פטור מהיטל השבחה. ובנוסף, נטען כי יישום התמ"א מטיל על הרשות המקומית נטל כלכלי כבד, ובהעדר יכולת לגבות היטל השבחה, לא ניתן לרשות מקור מידי למימון הוצאות אלה.[3]
כעולה מהטענות לעיל, תמ"א 38 אינה נקייה מספק, ויש כלפיה השגות רבות. עבודה זו תתמקד בדיון בהשגה האחרונה שהועלתה לעיל: המתח בין תמ"א 38 לבין היטל השבחה. במסגרת תיקון מס' 96 לחוק מיום 28.3.2011, תוקן סעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק, העוסק בפטור מתשלום היטל השבחה, ונקבע שהפטור יחול גם על השבחה הנובעת מתוספת הזכויות הניתנת מכוח התמ"א. במסגרת תיקון מס' 115 לחוק מיום 3.4.2017, תוקן החוק פעם נוספת. התיקון צמצם את הפטור האמור, כך שעבור תוספת שטחי בנייה המוענקת מכוח התמ"א מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, נקבע כי יחול היטל השבחה, ששיעורו רבע ההשבחה (היינו, מחצית מההיטל הרגיל). עוד נקבע כי לרשות המקומית סמכות להעניק פטור רחב יותר, ביחס להיתרים הניתנים בתחומה.
מבוא
חלק ראשון: תמא 38
רעידת אדמה
תקן 413
השיטה הכלכלית העומדת בבסיס התמ"א
הקשי החוקתי והתכנוני הכרוך בתמ"א
חקיקה נלווית לתמ"א 38
התיקונים לתמ"א
התיקון הראשון לתמ"א
התיקון השני לתמ"א
התיקון השלישי לתמ"א
תיקון 3/א לתמ"א
בג"צ עירית רמת גן בקשר לתיקון 3א לתמ"א
ההצעה לתיקון 4 לתמ"א
תכלית התמ"א כיום - סיכום ביניים
חלק שני: היטל השבחה
מטרת ההיטל
מהות ההיטל
גובה ההיטל
מועד תשלום היטל ההשבחה
חלק שלישי: תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה
התיקונים השונים בתמ"א המתייחסים להיטל השבחה
אפן חקיקת תיקון 115 לחוק
לשון תיקון 115 לחוק
האם ניתן כלל להטיל היטל השבחה מכח תוכנית מתאר ארצית
חלק רביעי: ההשפעות הצפויות על התמ"א עקב תיקון 115 לחוק
יישום תמ"א 38 הלכה למעשה והשפעת תיקון 115 על הרשויות הערוניות
ההבדל בין יישום תמ"א 38 במרכז לבין יישומה בפריפריה
יישום התמ"א במרכז ובערים הגדולות
השוני בין הערים
השפעת תיקון 115 לחוק על היזמים
השפעת תיקון 115 לחוק על הדיירים
ההצדקה בהתערבות המדינה
משפט משווה – פתרונות בחו"ל
סיכום
