מבוא
סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס שבח וממס רכישה בגין מכירת אופציה במקרקעין. על פי הסעיף, תחולתו של חוק מיסוי מקרקעין לגבי אופציות במקרקעין נדחית עד למימוש האופציה, ובעת מכירת האופציה לכשעצמה, אין חבות במס שבח ובמס רכישה. הרווח שנצבר למוכר בגין המכירה ימוסה כרווח הון, והרוכש לא יידרש לשלם מס כלל עד למימוש האופציה, ככל שיבחר לממש אותה. סעיף 49י מונה שבעה תנאים פורמאליים מצטברים, אשר רק אם מתקיימים כולם בהסכם האופציה תחול עליו ההקלה שבסעיף 49י. במסגרת העבודה אציג שתי גישות בקשר ליישום הסעיף. הגישה האחת, היא הגישה הפורמאלית, ולפיה כאשר מתקיימים מבחינה פורמאלית התנאים שבסעיף אין לבחון את תוכנו הכלכלי והמהותי של הסכם האופציה. הגישה השנייה, היא הגישה המהותית/הכלכלית, ולפיה גם אם מתקיימים התנאים הפורמאליים שבסעיף יכול בית המשפט לבחון את העסקה ברמה הכלכלית והמהותית, ולבחון בדקדקנות את תנאיו של הסכם האופציה, ואם מצא כי מבחינה מהותית/כלכלית ההסכם הנדון איננו זהה להסכם אופציה "רגיל", לא תחול ההקלה שבסעיף 49י. בעבודה אציג את שתי הגישות, ואבהיר מדוע לדעתי הגישה השנייה, המהותית, מתיישבת יותר עם תכליתו ומטרתו של החוק, ועם עמדות המלומדים.
סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין[1] קובע את הפטור ממס שבח וממס רכישה בעת מכירת האופציה, וקובע כי החבות במיסוי מקרקעין היא רק בעת מימוש האופציה. על מנת להבין את הוראת הסעיף, אבהיר קודם בקצרה מהו בכלל הסכם אופציה.
