בעשורים האחרונים, נושא של ממון הדיור, הפך לנושא מרכזי וחשוב ברוב מדינות העולם. מיליוני אנשים ברחבי העולם רכשו בית באמצעות ממון חיצוני חלקי או מלא, על ידי משכון הבית למקרה של אי תשלום. מדובר בתופעה נפוצה, אשר הפכה למשהו מובן מעליו. היום, קניית בית ומשכנתא הינם מושגים נרדפים וקניית בית ללא משכנתא אינה אופציה בשביל רוב רוכשי הדיור. היום חלק גדול מבתים שבבעלות, הינם בתים שנקנו באמצעות משכנתא. אפשרות ממון, מגדילה את אחוז בעלי דירות במיוחד בישראל. לדוגמא, שיעור הגרים בדירות בבעלות בישראל בשנת 2012, היה 67.9% , כאשר שיעור ממוצע של בעלי דירות במדינות OECD, הינו 63.2%.
אך בנוסף לעלייה בבעלי הדירות, גם אנשים עם הכנסה נמוכה מאוד, יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. בין השנים 1997-2012, חלה עלייה של בעלי דירות בעשירון התחתון מ-26.1% ל-40.7%. מדובר בבעלי דירות עם הכנסה נמוכה ביחס לבעלי דירות אחרים וזאת למרות שמחירי הדירות הכפילו את עצמם. לדוגמא בינואר 2011 מדד מחירי הדירות בישראל עמד על 185.3, בעוד שבמרס 2015, המדד היה כבר 356.6[1]. עלייה במחירי הנדל"ן גרמה לעלייה ניכרת בהיקפי האשראי למטרות הדיור. לדוגמא בינואר 2012, סך כל האשראי שניתן לציבור הישראלי למטרות הדיור היה שווה ל 212 מיליארד ₪ , כאשר בפברואר 2015, נתון זה עמד כבר על 283 מיליארד ₪[2] .
1. רקע
1.1 משכנתא בשנת 2015
1.2 מחזור המשכנתא
1.3 כדאיות המחזור
1.4 סוגי מסלולים בתמהיל משכנתא
1.4.1 שיעור של ריבית משתנה בהרכב המשכנתא
1.4.2 ריבית קבועה ועמלת פירעון מוקדם
1.4.3 שיעור של ריבית צמודה בהרכב המשכנתא
1.5 מטרת העבודה והשערות
2. שיטה
2.1 תקופות להשוואה
2.3 נתונים לתמהיל משכנתא
2.3.1 חישוב משקל וסכום עבור המסלולים
2.3.2 ריבית עבור המסלולים
2.3.3 תקופת החזר עבור כל מסלול
2.3.4 עמלת פירעון מוקדם במסלול קבוע
2.3.5 נתוני תמהילי המשכנתא להשוואה
2.3.6 מקרה פרטי למחזור משכנתא
3. ממצאים
4. דיון
4.1 השוואה בין תמהיל הטיפוסי של ינואר 2012 לבין תמהיל הטיפוסי של אוקטובר 2015
4.1.1 הבדל בהרכב משכנתא ישנה וחדשה ומשקל של כל מסלול בהרכב המשכנתא
4.1.2 גובה הריבית בכל מסלול במשכנתא חדשה וישנה
4.2 ניתוח מקרה משכנתא פרטי
4.3 לסיכום
4.4 מגבלות העבודה
4.5 המלצות למחקר המשך
5. מקורות
6. נספחים
6.1 נספח מס' 1 - נתוני ריביות עבור חודש ינואר 2012
6.2 נספח מס' 1 - נתוני ריביות עבור חודש אוקטובר 2015
