בעבודה אבקש לבחון את היבטי המס בקבוצת רכישה. המונח "קבוצת רכישה" הוא למעשה שם כולל למגוון רחב של צורות התארגנות של קבוצת רוכשים הרוכשת קרקע לבנייה עצמית, באמצעות גורם מארגן. ישנם סוגים רבים של קבוצות רכישה, והשינויים ביניהן משפיעים גם על היבטי המס בעסקאות בקבוצות רכישה.
בעבודה אתמקד בשלושה היבטי מס בקבוצת רכישה: שאלת מיסוי הגורם המארגן במס שבח ובמס רכישה, שאלת מיסוי חברי הקבוצה/הרוכשים במס רכישה, והשאלה האם וכיצד יחול היטל השבחה בקבוצת רכישה. כפי שאראה להלן, מבין שלושת ההיבטים הללו, שנדונו כולם בפסיקה, רק היבט אחד מוסדר כיום בחקיקה, והוא שאלת מיסוי חברי הקבוצה במס רכישה. בנושא זה נחקק תיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין[1], שבו קבע המחוקק הסדר גורף לפיו שיעור מס הרכישה שבו יחויב כל אחד מחברי הקבוצה בנפרד יהיה בהתאם למחירה הסופי של הדירה המוגמרת. קביעה זו באה על רקע דיונים בפסיקה בקשר לשאלה האם יש לראות בעסקה שביצעו חברי הקבוצה כעסקה לרכישת קרקע בלבד, וממילא יש למסות אותם במס רכישה הנובע ממחיר הקרקע בלבד, או שיש לראות בחברי הקבוצה כמי שרכשו דירות מגורים וממילא יש למסות כל אחד מהם כמי שרכש דירת מגורים מוגמרת. הפסיקה בעבר קבעה מבחנים מורכבים להכרעה בשאלה זו, הבוחנים את נסיבות המקרה ובעיקר את מערכת ההסכמים עליהם חתמו חברי הקבוצה.
מבוא
קבוצת רכישה מהי
מס שבח בקבוצת רכישה
מס רכישה בקבוצת רכישה
היטל השבחה בקבוצת רכישה
"תפקידו" של הגוף המארגן
דיון ומסקנות
משפט משווה
הצעה – הכרעה בהיבטי המיסוי על פי המבחן הקנייני
סיכום
רשימה ביבליוגרפית
