ההלכה שנפסקה בפסק הדין
בפסק הדין בעניין יקותיאלי[1] קבע בית המשפט העליון כי במסגרת עסקת קומבינציה של מכר חלקי אין לכלול במסגרת התמורה שניתנה לבעלי המקרקעין, לעניין החישוב של מס שהשבח שהוא חייב בו, רווח יזמי שנצבר אצל הקבלן או אצלו עצמו בעקבות מכירת הדירות הגמורות. עם זאת, בפסק הדין התגלעו חילוקי דעות, בין השופט סולברג לבין השופטת חיות, בקשר לשאלה האם יש לכלול בחישוב התמורה רווח יזמי אחר – הרווח בגין שירותי היזמות שהעניק היזם לבעל המקרקעין. על מנת להבין את ההלכה שקבע בית המשפט העליון ואת חילוקי הדעות, אסביר בקצרה את המונחים הרלוונטיים.
עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל מקרקעין מתקשר בהסכם עם קבלן לפיו הוא יעניק לקבלן את זכויותיו במקרקעין בתמורה לכך שהקבלן יבנה על המקרקעין בניין מגורים ובעל המקרקעין יקבל בסופו של דבר כמה דירות מתוך הבניין שיוקם, כאשר יתרת הדירות יישארו בידי הקבלן. בעסקה שכזאת לא עובר כסף ממשי בין הצדדים, והתמורה עבור רכישת הקרקע על ידי הקבלן היא הדירות שהקבלן מעניק לבעל המקרקעין בסופה של הבנייה. מבחינת מיסוי מקרקעין, יש לראות בעסקה כזאת כמכירת מקרקעין לכל דבר ועניין, על ידי בעל המקרקעין לקבלן, שהתמורה המשולמת עליה איננה בכסף שעובר ידיים, אלא בדירות שהקבלן נותן בסופו של התהליך לבעל המקרקעין.
