קרקע היא משאב ציבורי מוגבל. מחד גיסא צריכה המדינה להקצות את הקרקע ולהקנות זכויות בקרקע לאזרחים, ומאידך גיסא על המדינה לדאוג להשאיר קרקע בבעלות ציבורית, אשר תשמש למטרות ציבוריות כלליות , כמו כבישים פארקים וכדומה. גם קרקע שהזכויות הקנייניות בה הוקצו לפרטים עלולה לגרום לפגיעה במקרקעין של פרטים אחרים, למשל על-ידי יצירת מפגעי רעש, זיהום, חסימת אור השמש וכד'. לכן בישראל, כמו ביתר המדינות, חלק משמעותי מההסדרה של מקרקעין נעשה באמצעות רגולציה ישירה, כמו דיני התכנון והבנייה. לצד ההסדרה הרגולטיבית נעשית ההסדרה באופן עקיף בדרך של היטלים, תשלומי חובה ומיסים. כך למשל קיימים מספר רב של תשלומי חובה מוניציפאליים המוגדרים מראש כתשלומים ייעודיים, שמטרתם מימון הוצאות על טובין ציבוריים חלקיים, דוגמת היטלי ביוב, היטלי פינוי אשפה וכדומה. לצידם קיים מיסוי כללי על מקרקעין ועל ההכנסה ממקרקעין, שמטרתו לממן טובין ציבוריים ברובד המדינתי, דוגמת ביטחון, מערכת משפט וכדומה. [1]
קיימות שלוש קבוצות של הכנסות הוניות: הקבוצה הראשונה היא מס על התמורה המתקבלת משימוש ברכושו של הנישום. דוגמא לכך היא ריבית או דמי שכירות. הקבוצה השנייה היא מס על הכנסה ממכירת נכסי הון ניידים. הקבוצה השלישית היא מס על הכנסה הונית ממכירת נדל"ן בישראל. [2]
מבוא
חלק ראשון: מיסוי – שיקולים כללים בהטלת מס
תכליות הטלת המס
קשיים ביישום מדיניות באמצעות מס
שיקולים בעד ונגד הטלת מס על הון
חלק שני: המצב המצוי
מס שבח מקרקעין
דירת מגורים
מס רכישה
דירת מגורים
היטל השבחה
היטל השבחה ומס שבח מקרקעין
מס על השכרת נדל"ן
חלק שלישי: משפט משווה
ארה"ב
בריטניה
חלק רביעי: הדין הרצוי
מצוקת הדיור בישראל
רפורמות בחוקי הנדל"ן
סיכום ומסקנות
