כותרתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין[1] ( להלן "החוק") הוא "עסקאות נוגדות" ותכולתו קובעת את הסדר הבא:
" התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה"
תחום דיני הקניין הינו תחום סבוך ומורכב, כאשר לעיתים תכופות מתבצעות עסקאות אשר אין המצב החוקי מאפשר את ביצוען או רישומן.
תחילה יש להבהיר את המונח 'עסקה במקרקעין':
ס' 6 לחוק קובע כי עסקה במקרקעין היא הקניית בעלות של זכות קניינית במקרקעין לפי רצון בעליו, למעט ירושה שנתקבלה באמצעות צוואה. במילים אחרות, כאשר מבוצעת עסקה, נדרש להעביר זכות כלשהי מאדם אחד לאדם אחר. זכות קניינית יכולה לבוא לידי ביטוי במספר אופנים: בעלות, חכירה, שכירות, זיקת הנאה וכו'.. התנאי הבסיסי הוא שמדובר בזכות קניינית. בשונה מזכות קניינית, קיימת גם זכות אובליגטורית שהיא זכות המוקנה לצדדים בעת שישנה התחייבות לביצוע עסקה.
ס' 7 לחוק קובע את השלבים לביצועה של עסקה במקרקעין בה הושלמה העברת הזכות הקניינית. כלומר, ישנם שני שלבים בהליך ביצוע העסקה: בשלב הראשון, מדובר בהתחייבות לביצוע העסקה בה לצדדים קיימת זכות אובליגטורית על הנכס. בשלב השני, לאחר השלמת הרישום של הבעלים החדש על הנכס, הזכות הקניינית מועברת בהצלחה אל הקונה.
1. מבוא
2. מן הכלל אל הפרט
2.1. מהי זכות קניין?
2.2. מהי "עסקה"?
2.3. הדין טרם חקיקת חוק המקרקעין
2.4. הדין לאחר חקיקת חוק המקרקעין
2.4.1. דין עיקול
2.4.2. דין שכירות
2.4.3. דין הסכם שיתוף
2.4.4. דין הסכמים אגב גירושין ו/או ירושה
3. עיגון העסקה בפועל: רישום ברשויות, הסכם ועוד
3.1. "הלכת ורטהיימר"
4. העדר רישום: משמעות משפטית על הצדדים לעסקה
5. עסקאות נוגדות
5.1. סעיף 9 - תום לב, תמורה ורישום
5.1.1. תום לב
5.1.2. תמורה
5.1.3. רישום
6. הוכחת נזק
6.1. אחריות המזיק
6.2. משמעות העדר נזק על אף קיומה של עסקה נוגדת
7. סיכום
8. ביבליוגרפיה
