עסקת קומבינציה היא עסקה שבין בעל מקרקעין לבין קבלן, שבה מתחייב בעל המקרקעין למסור את המקרקעין לידי הקבלן על מנת שיבנה עליה, בתמורה לקבלת חלק מהדירות שייבנו על ידי בעל המקרקעין. המטרות של הצדדים בעסקת קומבינציה היו שתיים: האחת, חיסכון במס, בשל כך שהעסקה איננה מוגדרת כרכישת המקרקעין על ידי הקבלן וכמכירת דירות מהקבלן לבעל המרקעין. יתרון זה בוטל על ידי בית המשפט בשלבים, בתחילה לגבי עסקת קומבינציה מלאה ולאחר מכן גם לגבי עסקת קומבינציה חלקית. השנייה, שעדיין קיימת, היא העובדה שבעסקת קומבינציה נחסך מהצדדים הצורך להוציא כסף במסגרת העסקה.
אחת הבעיות העיקריות בעסקאות קומבינציה, היא מתן הגנה לרוכשים שרכשו דירות מהקבלן. ישנן עסקאות קומבינציה הנערכות רק בין בעל המקרקעין לבין הקבלן, למשל לבניית בית אחד על המקרקעין, ובעסקאות שכאלה לא מתעוררת הבעיה. אך ישנם גם מקרים בהם עסקת הקומבינציה היא לבניית בניין מגורים שבו יש מספר דירות, והקבלן מתקשר בעסקה במטרה למכור חלק מהדירות לרוכשים שהם צדדים שלישיים לעסקת הקומבינציה. מאחר ולרוב לקבלן אין זכויות קנייניות במקרקעין, ומאחר ואין חוזה ישיר בין בעל המקרקעין לבין הרוכשים הצדדים השלישיים, במקרה שבו הקבלן נקלע לקשיים או לחדלות פירעון ואיננו משלים את הפרויקט, יכול בעל המקרקעין לבטל את הסכם הקומבינציה מבלי שיש לו קשר חוזי או מחויבות חוזית כלפי הרוכשים, והרוכשים נותרים ללא הגנה על זכויותיהם.
מבוא
הערת אזהרה
עסקאות קומבינציה
הערות אזהרה בעסקאות קומבינציה
האפשרות של בעל המקרקעין לפדות את ההערה
משפט משווה
מדוע יש צורך בכלל בהערת אזהרה – דיון ומסקנות
סיכום
רשימה ביבליוגרפית
