בעבודה אבקש לדון בשאלה כיצד יש ליישם את עילת ההטעיה בעסקאות מקרקעין. עילת ההטעיה קבועה בסעיף 15 לחוק החוזים[1], והיא חלה על כל סוגי החוזים, ובכללם גם על חוזים הנכרתים במסגרת עסקאות במקרקעין. אולם למרות שהמקור לעילת ההטעיה בכל סוגי החוזים הוא אותו מקור, האופן שבו היא מיושמת משתנה ממקרה למקרה על פי נסיבותיו. כך למשל עילת ההטעיה כוללת גם הטעיה במעשה, שהיא מסירת הצהרה כוזבת, אבל גם הטעיה במחדל, שהיא אי גילוי של עובדות שיש חובה לגלותן על פי הדין, הנוהג או הנסיבות, וקיומה של חובת גילוי על פי הנסיבות מוכרעת על פי נסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה. אבקש אם כן לבחון, האם בכל הנוגע להיקפה של חובת הגילוי על פי הנסיבות צריך להיות הבדל בין עסקאות במקרקעין לבין עסקאות אחרות.
מדוע שבכלל יהיה הבדל בין עסקאות במקרקעין לבין עסקאות אחרות בכל הנוגע לעילת ההטעיה? ניתן למנות רשימה של שיקולים לכך, שחלקם מצדיקים הרחבה של עילת ההטעיה בעסקאות מקרקעין וחלקם מצדיקים דווקא צמצום של עילת ההטעיה בעסקאות מקרקעין. בין השיקולים המצדיקים הרחבה של עילת ההטעיה בעסקאות מקרקעין ניתן למנות את השיקול הנוגע לצורך בהגנה על רוכשי דירות – הגנה הבאה לידי ביטוי במספר דברי חקיקה – ובשל אותו רצון להגן על רוכשי דירות מן הראוי לקבוע לגביהם עילת הטעיה רחבה, כאשר הם מוטעים על ידי הקבלן המוכר את הדירה.
מבוא
עילת ההטעיה וטעמיה
הקשר בין מטרותיה של העילה לבין היסוד הנפשי הנדרש מהמטעה
יסודותיה של עילת ההטעיה
הטעיה במעשה
אי גילוין של עובדות
לפי הדין
לפי הנוהג
לפי הנסיבות
השיקולים להרחיב את עילת ההטעיה בעסקאות מקרקעין
השיקולים לצמצם את עילת ההטעיה בעסקאות מקרקעין
דיון ומסקנות
סיכום
רשימה ביבליוגרפית
