האם איסור העברת הבעלות הקבוע בחוק יסוד מקרקעי ישראל[1] חל גם על מחוברים שניתן להפרידם מהקרקע או נטועים, ומהי ההשפעה הכלכלית של מחוברים אלו על הקרקע עצמה?
פרק 1.3.7 עוסק בכל הנוגע לאלמנטים השונים, עליהם אפרט כעת, המחוברים לקרקעות בבעלות המדינה. חוק היסוד מגדיר בסעיף 3 כי מקרקעין אשר חל עליו איסור העברת בעלות הוא כל דבר המחובר לקרקע.
הגדרת המונח 'מקרקעין' בחוק היסוד שונה מההגדרה הקבועה בחוק המקרקעין[2] ובחוק הפרשנות[3] בשני פרמטרים:
"נטוע"
"זולת מחוברים הניתנים להפרדה"
חיסרון זה מעלה את הסברה לפיה חוק היסוד אינו אוסר על העברת בעלות כאשר מדובר בפרמטרים הנ"ל.
בנטועים, המסקנה עושה שכל:
בעת חקיקת חוק היסוד, הדין בנוגע למקרקעין נקבע בפקודת הפרשנות[4] שם נקבע כי נטוע הוא אכן חלק מהמקרקעין. לא בכדי התעלם המחוקק מהפקודה והגדרת הנטועים.
משך חייהם של תוצרים חקלאים קצר ולכן אין טעם להטיל איסור שכזה מאחר וייעודם הוא למסחר ולהעברה. לגבי עצים, לממשלה יש סמכות בחוק גם לעקור עצים[5].
הגנה מפני פולשים לקרקעות המדינה בתואנה שמדובר בחקלאות[6].
ראוי לציין שעצים הם מוצר ציבורי לטובת הכלל ולכן נדרש לשמור עליהם באמצעים ראויים אולם איסור בחוק יסוד מהווה אמצעי מחמיר יתר על המידה כל שכן נקבע בפסיקה כי לא תמיד הנטועים יועדפו על הבנויים[7].
בנוגע לסייג החסר, חוק היסוד יטיל את האיסור על מחובר שיעמוד במבחן המהותי הבוחן את הפונקציונאליות שלו ואת האפשרות להסירו מעל פני הקרקע. הפרשנות גורסת כי ניתן להחיל את האיסור גם על מבנים שניתן להעבירם אבל יידרש לבחון כל מבנה והחיבור שלו לקרקע[8].
בכל הנוגע לניהול מקרקעי ישראל, קיים יחס שונה בין הקרקע עצמה ולבין המחוברים בה. מבחינה כלכלית ישנה הפרדה בין הרכיבים. אדרבא, כאשר מעבירים קרקע מהמדינה, היא נמסרת ללא מחוברים. רק לאחר שנחתמים הסכמי חכירה, מתחילים בשלב הבנייה של המחוברים. בקרקע חקלאית במצב ברור יותר שכן היא אינה מיועדת מלכתחילה לבנייה. בנוסף, המדינה אינה נושאת בעלויות בניית המחוברים אלא החוכרים - קבלני פיתוח שמקבלים היתר מהמדינה לבנות ולהקים מחוברים בקרקעות שאושרו.
בהיבט הערכת השווי של הקרקע, מתחשבים בשני רכיבים עיקריים מצטברים:
1. שווי הקרקע עצמה ללא המחוברים.
2. שווי המחוברים ועלות הקמתם ופיתוחם.